پروفایل من
محمد علی جواهری شیرازی
تماس با من
نویسنده (های) وبلاگ
آرشیو وبلاگ
چگونگی برآورد قیمت اراضی کشاورزی در استان خوزستان و تعیین شاخص های مربوطه نویسنده: محمد علی جواهری شیرازی - ۱۳٩۳/۱٠/۳

از آنجا که در ارزیابی وقیمت گذاری اراضی کشاورزی شاخص های متعددی دخالت داشته واین امر سبب اختلاف نظر بین کارشناسان می باشد لذا جهت ایجاد وحدت رویه در بر آورد قیمت اراضی در نقاط مختلف وبا شرایط متفاوت پس از تشکیل جلسات عمومی کارشناسان رشته کشاورزی و اخذ نظرات جمع و سپس تشکیل جلسات تخصصی با شرکت تعدادی از اعضاء منتخب نحوه قیمت گذاری اراضی کشاورزی با لحاظ نمودن شاخص های اصلی تاثیر گذاری بشرح زیر تعیین گردید:

1-محصول غالب: هر چند محصولات کشت شده در استان بسیار متنوع می باشد،اما محصولات غالب وعمده در مناطق استان را گندم، ذرت و برنج تشکیل میدهد که با توجه جمیع جهات ازنظر فنی و تخصصی و کارشناسی یکی از این محصولات که در منطقه کشت می شوند مبنای تعیین قیمت قرار می گیرد. در مناطق خاصی نیز کشت دو محصول متداول بوده که شاخص جداگانه­ای برای آن در نظر گرفته شده است.

2- تعیین قیمت با لحاظ نمودن یکی از کشت­های غالب منطقه 1-2- گندم:

پس از تخمین عملکرد گندم در واحد سطح ودر نظر گرفتن آخرین قیمت تعیین شده خرید درآمد ناخالص گندم درهر هکتار مشخص میگردد که مبنای محاسبه در آمد خاص 50 درصد قیمت برآورده شده در نظر گرفته خواهد شد.

برای مثال چنانچه عملکرد گندم 3500 کیلوگرم در هکتار و قیمت گندم نیز 4000ریال در نظرگرفته شود سود حاصل از کشت یک هکتار گندم عبارت خواهد بود : 000/000/7 = × 000/4× 500/3                                        

2-2- برنج: برای برنج نیز به روال فوق عمل می گردد. با این تفاوت که بر آوردعملکرد شلتوک (شالی) در مورد واریته­های محلی از قبیل چمپای ایذه، باغملک، رامهرمز- غیربومی مناطق غربی و جنوبی استان و صدری دزفول متفاوت  میباشد و قیمت شلتوک نیز در محل مزرعه در نظر گرفته می شود .

برای مثال چنانچه عملکرد متوسط 3 تن در هکتار قیمت شلتوک در شهرستان­های شرقی وشمالی استان بطور متوسط  12000ریال وسایر مناطق 10000ریال باشد درآمد خالص نیز بر مبنای 50 درصد عبارت خواهد بود از: /000/000/15 =  ×1000× 3000    و   000/000/18 =  × 000/12 ×000/3

3-2- ذرت: ذرت نیز عملکردمتوسط منطقه با رطوبت 14 درصد معادل 5500 کیلوگرم در هکتار و قیمت خرید  ذرت 3500 ریال با در نظر گرفتن 50 درصد آن به عنوان سود خالص محاسبه می­گردد.

برای مثال عملکرد یک هکتار ذرت 5500 کیلو گرم با قیمت 3500 ریال دارای درآمد خالص زیر خواهد بود:

000/625/9= 50% × 3500× 5500

4-2- در مزارعی که دو کشت در سال انجام می­شود میزان 30 درصد به درآمد کشت غالب اضافه خواهد شد.

برای مثال چنانچه کشت غالب گندم باشد             000/100/9= 30% + 000/000/7 درآمد گندم خواهد بود

3- زمان برگشت سرمایه (هزینه خرید زمین) : مدت زمانی که برای برگشت هزینه خرید زمین در نظر گرفته شده است مدت 10 سال می­باشد یعنی قیمت یک هکتار زمین با سود متعارف حاصل از آن بایستی در مدت 10 سال مستهلک گردد. مثلاً چنانچه سود خالص هر هکتار با کشت غالب برنج 18 میلیون ریال باشد قیمت زمین معادل 180 میلیون ریال خواهد بود.

4- ضرایبی که برای افزایش قیمت زمین بایستی مد نظر قرار گیرد:

1-4- فاصله از مرکز شهرستان: در حالتی که فاصله زمین مزروعی مورد نظر تا آخرین ساختمانهای شهر حداکثر 500 متر باشد ضریب 3 برای افزایش قیمت آن در نظر گرفته می­شود و در فاصله بیشتر از آن تا 1000 متری افزایش قیمت بر اسا س ضریب 2 مورد محاسبه قرار می­گیرد.

2-4- فاصله از مرکز روستا: برای قیمت گذاری زمین­هایی که حداکثر تا فاصله 200 متری از ساختمان­های روستا قرار دارند نیز ضریب 2 در نظر گرفته خواهد شد.

3-4 فاصله از جاده­های اسفا لته اصلی:

 در این خصوص نیز برای زمین­هایی که در فاصله حداکثر یکصد متری از جاده اسفالته اصلی قرار دارند ضریب 2 و تا فاصله 200 متری ضریب 5/1 مد نظر می­باشد.

در خصوص جاده­های فرعی نیز تا فاصله 50 متری ضریب 5/1 و به فاصله 100 متری از جاده مذکور ضریب 2/1 مبنای محاسبه خواهد بود.

در حالتی که زمین مورد نظر علاوه بر فواصل ذکر شده از شهر یا روستا طبق بند 3-4 در فاصله متعارف از جاده نیز قرار داشته باشد علاوه بر ضریب فاصله شهر یا روستا میزان 20 درصد به قیمت آن افزوده خواهد شد. برای مثال اگر زمینی در فاصله 500 متری شهر و همچنین در فاصله 100 متری از جاده اسفالته قرار داشته باشد علاوه بر اعمال ضریب 3 میزان 20 درصد نیز افزایش قیمت خواهد داشت.

5- داشتن سند مالکیت افزاری: اگر زمین زراعی سند ششدانگ افرازی داشته باشد ضریب 10 به آن اضافه خواهد شد.

5- اعمال نظر کارشناس در خصوص سایر شاخصهای منطقه تا 30 درصد قیمت نهائی فوق خواهد بود زیرا امکان دارد در یک منطقه شاخص­های دیگری هم در قیمت گذاری تأثیر داشته باشد.

مثال: چنانچه قیمت زمینی به مساحت یک هکتار که محصول گندم تولیدی آن 2/3 تن در هکتار و کشت دوم آن ذرت باشد و در فاصله 500 متری از شهر و یکصد متری از جاده اسفالته اصلی قرار داشته باشد محاسبه قیمت آن شرح زیر خواهد بود:

درآمد خالص                                                                                                         000/200/7=  ×4500 × 3200

افزایش 30 درصد بابت کشت دوم                                                                                                                 000/160/2=  × 000/200/7

قیمت با محاسبه ضریب 3 از مرکز شهر 000/080/28= 3 × 000/360/9= 000/160/2+ 000/200/7

افزایش 20 درصد فاصله از جاده                                  000/616/5=  × 000/080/28

قیمت هر هکتار با درنظر گرفتن 000/960/336= 10×000/696/33=5616000+28080000

10 سال مدت برگشت سرمایه

لینک      نظرات ()      

چگونگی برآورد قیمت اراضی کشاورزی در استان خوزستان و تعیین شاخص های مربوطه نویسنده: محمد علی جواهری شیرازی - ۱۳٩۳/۱٠/۳

از آنجا که در ارزیابی وقیمت گذاری اراضی کشاورزی شاخص های متعددی دخالت داشته واین امر سبب اختلاف نظر بین کارشناسان می باشد لذا جهت ایجاد وحدت رویه در بر آورد قیمت اراضی در نقاط مختلف وبا شرایط متفاوت پس از تشکیل جلسات عمومی کارشناسان رشته کشاورزی و اخذ نظرات جمع و سپس تشکیل جلسات تخصصی با شرکت تعدادی از اعضاء منتخب نحوه قیمت گذاری اراضی کشاورزی با لحاظ نمودن شاخص های اصلی تاثیر گذاری بشرح زیر تعیین گردید:

1-محصول غالب: هر چند محصولات کشت شده در استان بسیار متنوع می باشد،اما محصولات غالب وعمده در مناطق استان را گندم، ذرت و برنج تشکیل میدهد که با توجه جمیع جهات ازنظر فنی و تخصصی و کارشناسی یکی از این محصولات که در منطقه کشت می شوند مبنای تعیین قیمت قرار می گیرد. در مناطق خاصی نیز کشت دو محصول متداول بوده که شاخص جداگانه­ای برای آن در نظر گرفته شده است.

2- تعیین قیمت با لحاظ نمودن یکی از کشت­های غالب منطقه 1-2- گندم:

پس از تخمین عملکرد گندم در واحد سطح ودر نظر گرفتن آخرین قیمت تعیین شده خرید درآمد ناخالص گندم درهر هکتار مشخص میگردد که مبنای محاسبه در آمد خاص 50 درصد قیمت برآورده شده در نظر گرفته خواهد شد.

برای مثال چنانچه عملکرد گندم 3500 کیلوگرم در هکتار و قیمت گندم نیز 4000ریال در نظرگرفته شود سود حاصل از کشت یک هکتار گندم عبارت خواهد بود : 000/000/7 = × 000/4× 500/3                                        

2-2- برنج: برای برنج نیز به روال فوق عمل می گردد. با این تفاوت که بر آوردعملکرد شلتوک (شالی) در مورد واریته­های محلی از قبیل چمپای ایذه، باغملک، رامهرمز- غیربومی مناطق غربی و جنوبی استان و صدری دزفول متفاوت  میباشد و قیمت شلتوک نیز در محل مزرعه در نظر گرفته می شود .

برای مثال چنانچه عملکرد متوسط 3 تن در هکتار قیمت شلتوک در شهرستان­های شرقی وشمالی استان بطور متوسط  12000ریال وسایر مناطق 10000ریال باشد درآمد خالص نیز بر مبنای 50 درصد عبارت خواهد بود از: /000/000/15 =  ×1000× 3000    و   000/000/18 =  × 000/12 ×000/3

3-2- ذرت: ذرت نیز عملکردمتوسط منطقه با رطوبت 14 درصد معادل 5500 کیلوگرم در هکتار و قیمت خرید  ذرت 3500 ریال با در نظر گرفتن 50 درصد آن به عنوان سود خالص محاسبه می­گردد.

برای مثال عملکرد یک هکتار ذرت 5500 کیلو گرم با قیمت 3500 ریال دارای درآمد خالص زیر خواهد بود:

000/625/9= 50% × 3500× 5500

4-2- در مزارعی که دو کشت در سال انجام می­شود میزان 30 درصد به درآمد کشت غالب اضافه خواهد شد.

برای مثال چنانچه کشت غالب گندم باشد          000/100/9= 30% + 000/000/7 درآمد گندم خواهد بود

3- زمان برگشت سرمایه (هزینه خرید زمین) : مدت زمانی که برای برگشت هزینه خرید زمین در نظر گرفته شده است مدت 10 سال می­باشد یعنی قیمت یک هکتار زمین با سود متعارف حاصل از آن بایستی در مدت 10 سال مستهلک گردد. مثلاً چنانچه سود خالص هر هکتار با کشت غالب برنج 18 میلیون ریال باشد قیمت زمین معادل 180 میلیون ریال خواهد بود.

4- ضرایبی که برای افزایش قیمت زمین بایستی مد نظر قرار گیرد:

1-4- فاصله از مرکز شهرستان: در حالتی که فاصله زمین مزروعی مورد نظر تا آخرین ساختمانهای شهر حداکثر 500 متر باشد ضریب 3 برای افزایش قیمت آن در نظر گرفته می­شود و در فاصله بیشتر از آن تا 1000 متری افزایش قیمت بر اسا س ضریب 2 مورد محاسبه قرار می­گیرد.

2-4- فاصله از مرکز روستا: برای قیمت گذاری زمین­هایی که حداکثر تا فاصله 200 متری از ساختمان­های روستا قرار دارند نیز ضریب 2 در نظر گرفته خواهد شد.

3-4 فاصله از جاده­های اسفا لته اصلی:

 در این خصوص نیز برای زمین­هایی که در فاصله حداکثر یکصد متری از جاده اسفالته اصلی قرار دارند ضریب 2 و تا فاصله 200 متری ضریب 5/1 مد نظر می­باشد.

در خصوص جاده­های فرعی نیز تا فاصله 50 متری ضریب 5/1 و به فاصله 100 متری از جاده مذکور ضریب 2/1 مبنای محاسبه خواهد بود.

در حالتی که زمین مورد نظر علاوه بر فواصل ذکر شده از شهر یا روستا طبق بند 3-4 در فاصله متعارف از جاده نیز قرار داشته باشد علاوه بر ضریب فاصله شهر یا روستا میزان 20 درصد به قیمت آن افزوده خواهد شد. برای مثال اگر زمینی در فاصله 500 متری شهر و همچنین در فاصله 100 متری از جاده اسفالته قرار داشته باشد علاوه بر اعمال ضریب 3 میزان 20 درصد نیز افزایش قیمت خواهد داشت.

5- داشتن سند مالکیت افزاری: اگر زمین زراعی سند ششدانگ افرازی داشته باشد ضریب 10 به آن اضافه خواهد شد.

5- اعمال نظر کارشناس در خصوص سایر شاخصهای منطقه تا 30 درصد قیمت نهائی فوق خواهد بود زیرا امکان دارد در یک منطقه شاخص­های دیگری هم در قیمت گذاری تأثیر داشته باشد.

مثال: چنانچه قیمت زمینی به مساحت یک هکتار که محصول گندم تولیدی آن 2/3 تن در هکتار و کشت دوم آن ذرت باشد و در فاصله 500 متری از شهر و یکصد متری از جاده اسفالته اصلی قرار داشته باشد محاسبه قیمت آن شرح زیر خواهد بود:

درآمد خالص                                                                           000/200/7=  ×4500 × 3200

افزایش 30 درصد بابت کشت دوم                                                                 000/160/2=  × 000/200/7

قیمت با محاسبه ضریب 3 از مرکز شهر 000/080/28= 3 × 000/360/9= 000/160/2+ 000/200/7

افزایش 20 درصد فاصله از جاده                                  000/616/5=  × 000/080/28

قیمت هر هکتار با درنظر گرفتن 000/960/336= 10×000/696/33=5616000+28080000

10 سال مدت برگشت سرمایه

لینک      نظرات ()      

سیمای منابع طبیعی اهواز نویسنده: محمد علی جواهری شیرازی - ۱۳٩۳/٩/۸

محدوده شهر اهواز با مساحت 8152 کیلومترمربع و در جنوب غربی ایران واقع گردیده ما بین 48 درجه و 29 دقیقه طول شرقی از نصف النهار گرینویچ و 30 درجه و 45 دقیقه عرض شمالی از خط استوا و در جنوب غربی ایران واقع گردیده و مرکز استان خوزستان است.

 میزان مرانع شهرستان 236370 هکتار بیشه زارها 7000 هکتار بیابان های شهرستان بیش از 460000 هکتار و میزان زراعت 11830 هکتار می باشد . اولین گام اساسی در خصوص تثبیت شنزارها در کشور ر استان خوزستان و شهر اهواز در سال 1347 در مناطق بروایه و الباجی و گمبوعه انجام گرفته که با توجه به شدت حرکت شنهای روان و تأثیر آن در قطع جاده اهواز – اندیمشک و دفن شدن اراضی مزرعی ، خطوط راه آهن ، تأسیسات نفتی و نظامی آن وقت صورت گرفته است .


ادامه مطلب ...
لینک      نظرات ()      

ویژگی های طبیعی شهر اهواز نویسنده: محمد علی جواهری شیرازی - ۱۳٩۱/۱٢/٢۱

وسعت: حدود 7925 کیلومتر مربع

-                جمعیت کلان شهر اهواز: 1425891

-                جمعیت شهر اهواز:1081826 نفر

-                موقعیت:بین 49درجه و11 دقیقه طول شرقی تا 31 درجه و50دقیقه عرض شمالی

-        اقلیم:  براساس طبقه بندی دامارتن که متکی به دومتغیر میانگین بارندگی و میانگین  دما است، شهرستان اهواز در گروه اقلیم خشک Arid climate قرار دارد. شایان ذکر است اقلیم خشک برای مناطقی بکار می رود که میزان ریزش های جوی درآنجا کمتر از 250میلیمتر در سال باشد و یا میزان تبخیر و تعرق پتانسیل بیش از بارش باشد


ادامه مطلب ...
لینک      نظرات ()      

انجام عملیات نقشه برداری و کارشناسی اراضی کشاورزی نویسنده: محمد علی جواهری شیرازی - ۱۳٩۱/۱٠/٢٢

برآورد خسارت به محصولات باغی و زراعی، برآورد خسارت به مراتع و جنگلها نقشه برداری اراضی قیمت گذاری زمینهای کشاورزی و ..... توسط کارشناس رسمی دادگستری09163023667

لینک      نظرات ()      

تراکتور یکی از قدیمی‌ترین ماشین‌های مولد نیرو است نویسنده: محمد علی جواهری شیرازی - ۱۳٩۱/۱٠/٢۱

تراکتور یکی از قدیمی‌ترین ماشین‌های مولد نیرو است که در کارهای کشاورزی به کار گرفته شده است. روز به روز، ساختمان این خودرو تکمیل‌تر می‌شود. قدرت کار تمام تراکتورها با هم برابر نیست. امروزه متناسب با هر کاری، تراکتور ویژه آن ساخته شده است. تراکتور از متداول‌ترین ماشین‌های کشاورزی است. در تمام نقاط دنیا کم و بیش از این خودرو استفاده می‌شود.


ادامه مطلب ...
لینک      نظرات ()      

تغییر اقلیم و بیابانزایی نویسنده: محمد علی جواهری شیرازی - ۱۳٩۱/۱٠/٥


ادامه مطلب ...
لینک      نظرات ()      

سندرم یا اختلال سازمانی نویسنده: محمد علی جواهری شیرازی - ۱۳٩۱/۱٠/٤


ادامه مطلب ...
لینک      نظرات ()      

ویژگیهای بیابان های ایران نویسنده: محمد علی جواهری شیرازی - ۱۳٩۱/۱٠/٤


ادامه مطلب ...
لینک      نظرات ()      

دستور العمل اجرایی ماده 3 قانون حفاظت و بهره برداری نویسنده: محمد علی جواهری شیرازی - ۱۳٩۱/۱٠/٤


ادامه مطلب ...
لینک      نظرات ()      

قانون حفاظت و بهره برداری از جنگلها و مراتع نویسنده: محمد علی جواهری شیرازی - ۱۳٩۱/۱٠/٤


ادامه مطلب ...
لینک      نظرات ()      

بانک اطلاعات خواص دارویی وخصوصیات اقلیمی ونام علمی گیاهان دارویی نویسنده: محمد علی جواهری شیرازی - ۱۳٩۱/۱٠/٤


ادامه مطلب ...
لینک      نظرات ()      

از آلودگی هوا چه میدانیم ؟ نویسنده: محمد علی جواهری شیرازی - ۱۳٩۱/۱٠/۳


ادامه مطلب ...
لینک      نظرات ()      

انواع قلمه زنی گیاهان وعوامل موثر بر ریشه زایی قلمه ها نویسنده: محمد علی جواهری شیرازی - ۱۳٩۱/٩/٢٧


ادامه مطلب ...
لینک      نظرات ()      

مطالب قدیمی تر »
مطالب اخیر
کلمات کلیدی وبلاگ
elettaria cardamomum (۱) آئین نامه اجرائی ماده 50 قانون آب و نحوه ملی شدن آ (۱) آتش‌سوزی (۱) آلودگی صوتی (۱) آلودگی هوا (۱) آیین دادرسی (۱) اثر بر روی درختان و گیاهان : (۱) اثرات باران های اسیدی (۱) اختلال سازمانی (۱) اراضی (۱) اراضی کشاورزی (۱) اطلاعات خواص دارویی (۱) اهواز (۱) بابونه chamomile (۱) باغها (۱) برآورد قیمت (۱) براورد خسارت (۱) بند (ج)ماده 155 (۱) بهداشت فردی و عمومی (۱) بیابان زایی (۱) بیابانزایی (۱) تراکتور (۱) جفظ کاربری (۱) دستور العمل اجرایی ماده 3 قانون حفاظت و بهره بردا (۱) راهنمای کشت (۱) عملکرد (۱) عناب (۱) قانون (۱) قانون آب (۱) قانون توزیع عادلانه آب (۱) قانون حفاظت و بهره برداری از جنگلها و مراتع (۱) قانون مدنی (۱) قلمه زنی (۱) قوانین و آئین نامه ها (۱) قوانین و مقررات اصلاحات ارضی (۱) قیمت گذاری اراضی (۱) گزنه (۱) گیاهان دارویی (۱) گیاهان مرتعی (۱) مالچ (۱) مدیریت پایدار علفهای هرز (۱) معاد (۱) منابع طبیعی (۱) موات (۱) نقشه برداری (۱) هل (۱) کاربری اراضی (۱) کارشناسان رسمی دادگستری (۱) کارشناسی (۱) یونجه (۱)
دوستان من